Плата за досрочный отказ от договора аренды

Во-первых, такая плата может быть прописана в договоре (п. 3 ст. 310, ст. 421 ГК) и наверняка будет прописана арендодателем в целях компенсации своих потерь. Другой вопрос: как прописывать такую плату? Если как «штраф», то практика спорная, т.к. штраф – это мера ответственности за неисполнение обязательств, а здесь реализуется право.

Поэтому лучше указать плату как «компенсацию» - к такой формулировке вопросов нет.

Во-вторых, определение размера платы за отказ – очень тонкий момент. Здесь применяется принцип разумности и добросовестности сторон, соблюдение баланса их прав и имущественных интересов. Иными словами, арендодатель не может требовать выплаты некой огромной суммы, взятой с потолка, если она реально не соответствует неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от договора.

Здесь должны учитываться конкретные обстоятельства: недополученный арендодателем доход (исходя их срока аренды по договору и фактического); срок поиска нового арендатора, и на каких условиях был заключен с ним договор (возможно, более выгодных, чем с предыдущим); предпринимал ли вообще арендодатель попытки такого поиска и т.д.

Если плата окажется чрезмерно высокой, превышающей компенсацию негативных последствий отказа арендатора от договора, ее размер может быть снижен судом.

Да, для этого придется обращаться в суд. На это указывает п. 2 ст. 10 ГК и п. 16 разъяснений постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 (кстати, ст. 333 ГК здесь не применяется).

В этом свете суды относятся критически к возражениям арендодателей против такого снижения платы – мол, стороны договора будучи предпринимателями должны заранее оценивать свои риски и возможные негативные последствия и следовать согласованным ими условиям сделки.

Все эти выводы достаточно подробно описаны, в частности, в определении ВС РФ от 28.06.2017 по делу N 309-ЭС17-1058.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2020 г.

Может быть интересно:

Исполнение договора аренды в условиях пандемии коронавируса COVID-19 Инна Гущина 21 Апрель 2020
Ответственность при исполнении договора. Как ее ограничить и тем самым избежать убытков? Инна Гущина 26 Май 2019
Сколько потребуется времени для истребования долгов через суд? Инна Гущина 13 Январь 2019
Имеет ли юридическую силу скан договора? Инна Гущина 14 Апрель 2019
Разъяснения Верховного Суда по исполнению договоров и обязательств в условиях COVID-19 Инна Гущина 8 Май 2020