Досрочный отказ от договора аренды помещений

Многие уверены, что отказаться от аренды помещений можно в любое время. На самом же деле правила таковы:

  • Досрочный односторонний отказ от исполнения договора аренды возможен, если это прямо предусмотрено в самом договоре.
  • Если такого условия нет, тогда отказаться от договора можно только в случае бессрочной аренды и с предупреждением за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Иными словами, для договора аренды с конкретным сроком (а именно такие и заключаются чаще всего) такая опция отсутствует.
  • Досрочно расторгнуть договор аренды возможно также в судебном порядке (ст.ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК). Минусы очевидны: договор будет считаться расторгнутым после решения суда – это долго, и поэтому убыточно.

Отсюда главный вывод:

В договоре аренды всегда следует указывать право на досрочный односторонний отказ от договора.

Особенно это касается арендатора. В договорах, предлагаемых арендодателем для подписания, такое условие встречается редко. И это может быть ловушкой для арендатора, он просто станет заложником этого договора.

Далее. Как именно прописывать это условие, тоже есть нюансы:

  • Формулировка «арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора аренды» не подразумевает право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке [постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11].
  • Однако немного кривая формулировка «действие договора аренды может быть прекращено до истечения установленного срока односторонним расторжением договора» считается судами вполне приемлемой [постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09].
  •  Условие, предусматривающее конкретные причины для досрочного расторжения договора аренды и «иные основания» для этого, не предоставляет право на отказ от договора со ссылкой на этим непоименнованные «иные основания» [определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004].

Во избежание спорных ситуаций лучше всего прописать это условие так:

«Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее письменное уведомление».

Можно также добавить: «Договор считается прекращенным по истечении ХХХ дней с момента получения арендодателем такого уведомления», если нужен запас по времени. Без такой оговорки договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления.

P.S. О плате за досрочный отказ от договора аренды - см. нашу статью по ссылке.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2020 г.

Может быть интересно:

Что нужно узнать о должнике перед тем, как подать на него в суд? Небольшой чек-лист Инна Гущина 10 Январь 2019
Ответы на самые популярные вопросы по участию в судебных спорах. С чего начать и что ожидать? Инна Гущина 11 Март 2019
Заказчик не выплачивает аванс, без которого вы не можете приступить к работам / услугам. Как действовать грамотно? Инна Гущина 29 Апрель 2019
Как всего одно слово в договоре может разорить бизнес Инна Гущина 9 Июнь 2019
Методы затягивания должником судебного процесса и как им противодействовать Инна Гущина 9 Январь 2019