Как защитить свои интересы арендатору при заключении договора аренды

Даем несколько советов о том, какие условия нужно прописать в договоре в отношении арендных платежей и неотделимых улучшений, чтобы потом избежать убытков. 

1. Арендные платежи и основания освобождения от их уплаты. 

Во-первых, стоит предусмотреть так называемые «арендные каникулы» на время ремонта арендуемых помещений. Достаточно распространенная практика. Поэтому, если планируются ремонтные работы, и начало пользования помещениями предполагается только после их окончания, нужно обсудить это условие договора с арендодателем. 

Во-вторых, следует оговорить, что на период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться помещениями, арендная плата не выплачивается. Причины могут быть разными, но главное – не по вине арендатора. Например, ему был ограничен доступ; помещение занимало третье лицо; помещение не могло быть использовано по назначению или в нем обнаружены скрытые недостатки; произошла аварийная ситуация, за которую отвечает арендодатель, и т.п. 

В нашей практике было дело, когда арендодателю было отказано во взыскании арендных платежей на время, когда арендатор – наш клиент объективно не мог пользоваться арендуемыми площадями под магазин. Это произошло из-за обрушения фасада здания и блокировки входа для покупателей. Арбитражные суды поддержали нашу позицию и признали требования арендодателя на сумму порядка 1,5 млн. руб. необоснованными. 

Вообще, судебная практика по подобным делам достаточно однозначная (пока). Тем не менее, на случай ее внезапного изменения в договоре все же стоит закрепить условие о приостановке арендных платежей. Кроме того, это следует сделать и для четкого понимания арендодателя и предупреждения с его стороны каких-либо претензий. 

Также необходимо предусмотреть в договоре условие о том, как стороны будут взаимодействовать в таких ситуациях. Идеальный вариант – подписание сторонами акта, в котором фиксируется сам факт и причина невозможности пользования помещениями, дата наступления такого события. А чтобы закрепить срок вынужденной приостановки аренды – подписание акта об устранении последствий события и отсутствия препятствий к пользованию с определенной даты. Если арендодатель отказывается подписывать такие акты, следует предусмотреть в договоре альтернативный вариант подтверждающих документов. Помните, что без них вам будет трудно отстоять свою позицию в суде – а, значит, вы понесете убытки. 

ВАЖНО: Признание договора аренды незаключенным либо отсутствие его гос. регистрации не освобождает арендатора об обязанности уплачивать арендные платежи за период фактического пользования помещениями. 

2. Неотделимые улучшения, как их согласовать в договоре и компенсировать. 

Если вы планируете арендовать помещение на долгий срок и сделать в нем ремонт, то в договоре аренды следует предусмотреть условия о компенсации неотделимых улучшений. По умолчанию закон устанавливает, что согласованные с арендодателем такие улучшения компенсируются. Однако эта норма является диспозитивной, т.е. в договоре может быть предусмотрено обратное, и на это стоит обратить внимание. 

Итак, в договоре необходимо, во-первых, прописать порядок согласования неотделимых улучшений с арендодателем. Это может оказаться непросто – условия должны быть конкретными и при этом не оставлять повода для произвольного отказа арендодателя. Мы бы рекомендовали определить общие требования к проектно-планировочным решениям, требования к производству работ (пожарная безопасность, режим шумовых работ, вывоз мусора и т.д.), предусмотреть содействие арендодателя в получении необходимых разрешений и согласований от контролирующих органов. 

Отдельный вопрос – по согласованию стоимости ремонта, ведь арендодатель может не дать свое согласие, сославшись на завышенную, по его мнению, смету. Чтобы этого не произошло, можно указать в договоре максимальную сумму в целом либо на отдельные виды работ с учетом рыночных цен. 

Все упрощается, если проект и смета уже готовы на стадии подписания договора аренды. Их следует сделать приложением к договору для подтверждения согласования сторонами, а в самом договоре прописать компенсацию уже известной стоимости ремонтных работ. 

Во-вторых, по порядку компенсации неотделимых улучшений можно предусмотреть выплату их стоимости путем зачета в счет арендных платежей (например, равными частями, в определенном размере от суммы арендного платежа). Такой вариант, полагаем, будет предпочтительным для обеих сторон.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2019 г.

Может быть интересно:

Сколько потребуется времени для истребования долгов через суд? Инна Гущина 13 Январь 2019
Как всего одно слово в договоре может разорить бизнес Инна Гущина 9 Июнь 2019
Как противостоять драконовским договорам, заключаемых на госзакупках и частных тендерах? Инна Гущина 16 Июнь 2019
Заказчик не выплачивает аванс, без которого вы не можете приступить к работам / услугам. Как действовать грамотно? Инна Гущина 29 Апрель 2019
Пандемия коронавируса COVID-19: влияние на исполнение договоров Инна Гущина 14 Апрель 2020