Как защитить свои интересы арендатору при заключении договора аренды

Даем несколько советов о том, какие условия нужно прописать в договоре в отношении арендных платежей и неотделимых улучшений, чтобы потом избежать убытков. 

1. Арендные платежи и основания освобождения от их уплаты. 

Во-первых, стоит предусмотреть так называемые «арендные каникулы» на время ремонта арендуемых помещений. Достаточно распространенная практика. Поэтому, если планируются ремонтные работы, и начало пользования помещениями предполагается только после их окончания, нужно обсудить это условие договора с арендодателем. 

Во-вторых, следует оговорить, что на период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться помещениями, арендная плата не выплачивается. Причины могут быть разными, но главное – не по вине арендатора. Например, ему был ограничен доступ; помещение занимало третье лицо; помещение не могло быть использовано по назначению или в нем обнаружены скрытые недостатки; произошла аварийная ситуация, за которую отвечает арендодатель, и т.п. 

В нашей практике было дело, когда арендодателю было отказано во взыскании арендных платежей на время, когда арендатор – наш клиент объективно не мог пользоваться арендуемыми площадями под магазин. Это произошло из-за обрушения фасада здания и блокировки входа для покупателей. Арбитражные суды поддержали нашу позицию и признали требования арендодателя на сумму порядка 1,5 млн. руб. необоснованными. 

Вообще, судебная практика по подобным делам достаточно однозначная (пока). Тем не менее, на случай ее внезапного изменения в договоре все же стоит закрепить условие о приостановке арендных платежей. Кроме того, это следует сделать и для четкого понимания арендодателя и предупреждения с его стороны каких-либо претензий. 

Также необходимо предусмотреть в договоре условие о том, как стороны будут взаимодействовать в таких ситуациях. Идеальный вариант – подписание сторонами акта, в котором фиксируется сам факт и причина невозможности пользования помещениями, дата наступления такого события. А чтобы закрепить срок вынужденной приостановки аренды – подписание акта об устранении последствий события и отсутствия препятствий к пользованию с определенной даты. Если арендодатель отказывается подписывать такие акты, следует предусмотреть в договоре альтернативный вариант подтверждающих документов. Помните, что без них вам будет трудно отстоять свою позицию в суде – а, значит, вы понесете убытки. 

ВАЖНО: Признание договора аренды незаключенным либо отсутствие его гос. регистрации не освобождает арендатора об обязанности уплачивать арендные платежи за период фактического пользования помещениями. 

2. Неотделимые улучшения, как их согласовать в договоре и компенсировать. 

Если вы планируете арендовать помещение на долгий срок и сделать в нем ремонт, то в договоре аренды следует предусмотреть условия о компенсации неотделимых улучшений. По умолчанию закон устанавливает, что согласованные с арендодателем такие улучшения компенсируются. Однако эта норма является диспозитивной, т.е. в договоре может быть предусмотрено обратное, и на это стоит обратить внимание. 

Итак, в договоре необходимо, во-первых, прописать порядок согласования неотделимых улучшений с арендодателем. Это может оказаться непросто – условия должны быть конкретными и при этом не оставлять повода для произвольного отказа арендодателя. Мы бы рекомендовали определить общие требования к проектно-планировочным решениям, требования к производству работ (пожарная безопасность, режим шумовых работ, вывоз мусора и т.д.), предусмотреть содействие арендодателя в получении необходимых разрешений и согласований от контролирующих органов. 

Отдельный вопрос – по согласованию стоимости ремонта, ведь арендодатель может не дать свое согласие, сославшись на завышенную, по его мнению, смету. Чтобы этого не произошло, можно указать в договоре максимальную сумму в целом либо на отдельные виды работ с учетом рыночных цен. 

Все упрощается, если проект и смета уже готовы на стадии подписания договора аренды. Их следует сделать приложением к договору для подтверждения согласования сторонами, а в самом договоре прописать компенсацию уже известной стоимости ремонтных работ. 

Во-вторых, по порядку компенсации неотделимых улучшений можно предусмотреть выплату их стоимости путем зачета в счет арендных платежей (например, равными частями, в определенном размере от суммы арендного платежа). Такой вариант, полагаем, будет предпочтительным для обеих сторон.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2019 г.

Может быть интересно:

Ответственность при исполнении договора. Как ее ограничить и тем самым избежать убытков? Инна Гущина 26 Май 2019
Исполнение договора подряда в условиях пандемии коронавируса COVID-19 Инна Гущина 29 Апрель 2020
Имеет ли юридическую силу скан договора? Инна Гущина 14 Апрель 2019
Сколько потребуется времени для истребования долгов через суд? Инна Гущина 13 Январь 2019
Пять причин обратиться к профессионалам, если вы намерены подать иск Инна Гущина 11 Май 2019