Как учесть в договоре предпринимательские риски?

Заголовок можно перефразировать: «Как выйти из сделки с минимальными потерями?». Рассмотрим на примере договора аренды, при этом рекомендации применимы к любому договору. 

Вопрос выхода из сделки возникает всегда внезапно, обычные причины – просели доходы и объемы, такие площади уже не нужны или не по карману, или подвернулось более выгодное предложение по аренде. Но договор подписан, например, на год, и до конца срока еще далеко. Что делать?

Открываем законы. Гражданский кодекс дает право арендатору отказаться от договора в любое время при условии, что он заключен на неопределенный срок. С учетом этой оговорки в нашем случае (как и для большинства арендаторов) эта норма не будет спасением.

Что еще говорится в законе? Арендатор вправе расторгнуть договор через суд при определенных обстоятельствах – арендодатель не передает помещение либо чинит препятствия в его пользовании, или помещение имеет недостатки и не пригодно для использования и т.п. Иными словами, должны быть веские причины, причем придется идти в суд.

Что если попытаться расторгнуть договор (опять же через суд) на том основании, что изменились существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора? В судебной практике было дело, когда арендатор добивался расторжения договора аренды, после того как в конце 2014 г. произошел резкий скачок курса доллара, а именно в этой валюте были определены арендные ставки.

ВАЖНО: Насчет экономического кризиса, инфляции, финансовых трудностей и утраты интереса к договору суды высказывают однозначную позицию: это предпринимательские риски, которые несет сторона сделки, на этом основании прекращение договора (любого) невозможно.

Так что эти причины также не помогут выйти из сделки.

А что указано в самом договоре? В договоре, предложенном для подписания арендодателем, как правило, нет никаких условий на этот счет. Это значит, что придется руководствоваться общими правилами, установленными законом (см. выше). Т.е. либо нести убытки, либо договариваться на очень невыгодных условиях.

ВАЖНО: Чтобы избежать такой ловушки, в договоре нужно предусмотреть условие, по которому арендатор вправе отказаться от исполнения договора в любое время.

Разумеется, предупредив об этом арендодателя за определенный срок. Для сохранения баланса интересов сторон возможно прописать компенсацию за досрочный отказ от договора. К примеру, в размере обеспечительного / гарантийного платежа (который обычно арендатор перечисляет на старте аренды) путем его удержания арендодателем. Либо, как вариант, - арендный платеж за один месяц. В любом случае, это вопрос переговоров, но очевидно, что компенсация должна быть соразмерна потерям арендодателя.

Вообще, условие об отказе от договора в одностороннем порядке (если это прямо не противоречит закону) желательно в любом договоре. Это позволяет бизнесу управлять своими рисками и снижать убытки. Советуем взять на вооружение.

  

© ООО «Ин Комплаенс», 2019 г.

Может быть интересно:

Пандемия коронавируса COVID-19: влияние на исполнение договоров Инна Гущина 14 Апрель 2020
Исполнение договора аренды в условиях пандемии коронавируса COVID-19 Инна Гущина 21 Апрель 2020
Исполнение договора подряда в условиях пандемии коронавируса COVID-19 Инна Гущина 29 Апрель 2020
Как всего одно слово в договоре может разорить бизнес Инна Гущина 9 Июнь 2019
Заказчик не выплачивает аванс, без которого вы не можете приступить к работам / услугам. Как действовать грамотно? Инна Гущина 29 Апрель 2019