Как всего одно слово в договоре может разорить бизнес

Или, наоборот, сэкономить большие суммы. Разбираем на примере одного судебного дела, которое недавно рассматривалось в арбитражных судах.

Итак, некий арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, предупредив его за два месяца. Такое право арендатора и порядок расторжения был прописан в самом договоре. В другом пункте договора было указано, что в этом случае арендодатель может удержать полученный ранее обеспечительный взнос в качестве _штрафа_. Посчитав, что ему полагается этот штраф, арендодатель обеспечительный взнос, разумеется, не вернул, и арендатор пошел в суд. 

Позиция арендатора строилась на том, что досрочный отказ от договора – право, разрешенное договором и законом, поэтому санкции в виде штрафа за правомерное поведение не могут быть применены, а, значит, обеспечительный платеж подлежит возврату. 

Арендодатель же говорил о том, что два пункта договора не связаны между собой и действуют отдельно. То есть штраф должен быть применен только лишь по факту досрочного расторжения договора, даже если это право было предоставлено арендатору, и он им воспользовался. 

Как же суды решили этот спор? 

В трех инстанциях арендатор проиграл. Судьи пришли к выводу, что в данном случае штраф – это своего рода компенсация, которая сохраняет баланс интересов сторон. И, кроме того, заключая сделку, арендатор был согласен вот с такими условиями.

Верховный Суд не стал рассматривать дело формально и решил, что позиция арендатора более правильна. По мнению суда [определение от 7 марта 2019 г. N 305-ЭС18-20347], условие договора о праве на его досрочное расторжение с предупреждением за два месяца теряет всякий смысл, если при этом арендатор все равно теряет обеспечительный платеж. Поэтому спорные условия договора должны трактоваться во взаимосвязи друг с другом.

В итоге, принятые судебные акты отменены, дело пошло на новое рассмотрение. 

А ведь этого спора могло и не быть вовсе, если бы в договоре вместо «штрафа» было указано «компенсация». В этих случаях все достаточно однозначно, и такая компенсация за досрочный отказ от договора признается судами обоснованной (если она не выходит на разумные пределы). 

Вот почему так важна точность формулировок в договоре и вот почему так важно знать судебную практику. Одно неправильное слово вполне может стоить больших денег. 

UPD: При новом рассмотрении суды трех инстанций согласились с мнением Верховного Суда и пришли к выводу, что нет оснований для удержания обеспечительного взноса в виде штрафа, т.к. все условия договора о его досрочном расторжении договора были соблюдены арендатором. Суды обязали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж вместе с процентами.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2019 г.

Может быть интересно:

Пять причин обратиться к профессионалам, если вы намерены подать иск Инна Гущина 11 Май 2019
Имеет ли юридическую силу скан договора? Инна Гущина 14 Апрель 2019
Разъяснения Верховного Суда по исполнению договоров и обязательств в условиях COVID-19 Инна Гущина 8 Май 2020
Заказчик не выплачивает аванс, без которого вы не можете приступить к работам / услугам. Как действовать грамотно? Инна Гущина 29 Апрель 2019
Сколько потребуется времени для истребования долгов через суд? Инна Гущина 13 Январь 2019