Исполнение договора аренды в условиях пандемии коронавируса COVID-19

[Текст статьи обновлен 08.05.2020 и не учитывает обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020 по отсрочке и уменьшению арендной платы на основании статьи 19 Закона № 98-ФЗ]

Мы собрали основные позиции ведущих юристов на самые острые вопросы: в каких случаях арендатор вправе отказаться от уплаты арендной платы или потребовать ее снижения; может ли причиной снижения арендной платы служит падение покупательского трафика и спроса у арендатора? Мнения экспертов актуальны на сегодняшний день и вероятно будут корректироваться по мере появления судебных прецедентов.

>> Другие наши статьи на эту тему:

 

Итак, в договоре аренды во взаимосвязи находятся два предоставления: со стороны арендодателя – предоставление имущества в пользование и со стороны арендатора – предоставление арендной платы (ст. 606, 611 ГК РФ). 

Договор аренды представляет собой длящиеся правоотношения, и обязательства арендодателя не заканчиваются на том моменте, когда он передал имущество арендатору. Арендодатель должен поддерживать имущество в определенном состоянии и обеспечивать ее пригодность для целей использования, указанных в договоре. Вместе с имуществом арендодатель передает и некую гарантию сохранения статус-кво переданного имущества на период срока аренды. Иными словами, арендодатель должен ежедневно обеспечивать предоставление арендатору этого имущества. В свою очередь, арендатор платит за то, что он может пользоваться этим имуществом в тех целях, которые были указаны в договоре. 

Если что-то за время аренды происходит с имуществом (недостатки, утрата и т.д.), это по общему правилу риск арендодателя как его собственника (если в договоре не предусмотрено иное). 

Невозможность нормального использования арендатором арендованного имущества в связи с какими-либо внешними условиями – в логике договора аренды является «недостатком» этого имущества. 

Что можно отнести к таким «недостаткам» арендованного имущества?

  • уничтожение пожаром части арендуемого помещения
  • изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка
  • реализация программы «Моя улица» в Москве
  • запрет допуска посетителей торговых и спортивных центров из-за пандемии и т.д.

ВАЖНО: Это не только физические недостатки, но и юридические недостатки, ухудшение условий использования имущества и т.п. 

Если имущество стало невозможно использовать вообще, то арендатор не должен платить арендную плату.

К примеру, собственник ТЦ закрыл доступ арендаторам к арендуемым помещениям по указу местных властей. В данном случае предоставление со стороны арендодателя отсутствует, значит ответное предоставление со стороны арендатора не возникает.

Но что если возможность использования арендатором имущества сохраняется, но условия такого использования существенно ухудшились? 

Арендованное имущество следует рассматривать в совокупности с некой инфраструктурой, в которой оно находится (в договоре могут быть оговорены соответствующие условия). Поэтому ограничение к нему доступа (не обязательно со стороны арендодателя) также следует оценивать как «недостаток» имущества. Например, местные власти ремонтируют договору рядом с рестораном, и на время ремонта установили ограждения, затрудняющие к нему проход. В этом случае обязательство арендодателя по предоставлению имущества нельзя признать исполненным надлежащим образом. 

NB: В самом договоре аренды подобные риски, которые по общему правилу относятся на арендодателя, могут быть распределены иным образом – возложены на арендатора. Тогда он должен будет продолжать платить установленную договором арендную плату в любом случае.    

Описанная ситуация разрешается в зависимости от того, были ли эти недостатки до передачи имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ) либо возникли в период его аренды (п. 4 ст. 614 ГК РФ или п. 4 ст. 620 ГК РФ). 

цитата

ВАЖНО: Норма п. 4 ст. 614 ГК РФ дает право на уменьшение арендной платы, но не на полный отказ от ее уплаты. 

Можно ли отнести падение трафика посетителей ТЦ к «существенному ухудшению использования» арендованного в нем помещения (т.е. к его «недостаткам», за которые отвечает арендодатель)? 

Здесь нужно понимать, где заканчивается граница обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование. Он не может обязаться нести ответственность за абсолютно любой риск, особенно за риск, связанный с предпринимательской деятельностью самого арендатора (если только в договоре нет на этот счет иной оговорки). Иными словами, арендодатель отвечает только за те недостатки имущества, которые прямо и непосредственно с ним связаны. В этой связи, падение трафика и покупательского спроса (из-за введенного режима «самоизоляции») не являются рисками арендодателя, т.к. они уже относятся к предпринимательским рискам арендатора. 

Очевидно, что арендодатель не должен и не обязан разделять эти риски вместе с арендатором, тем более что только последний может влиять на них (например, запустить рекламу, акции, наладить доставку/самовывоз, начать торговать товарами первой необходимости и т.д.). 

ВАЖНО: Таким образом, падение трафика и покупательского спроса не является основанием для снижения арендной платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. 

Вопрос уменьшения арендной платы могла бы решить другая норма – ст. 451 ГК РФ, которая регулирует изменение и расторжение договоров по решению суда.

цитата

Однако ее применение сейчас остается под вопросом (в силу сложности применения и отсутствия релевантной судебной практики) и может затянуться на многие месяцы. Кроме того, даже если станет возможным применение данной нормы ретроактивно (по общему правилу – нет), то на получение решения суда и вступление его в силу может уйти около года, что лишает данный вариант своевременной экономической выгоды.

Кроме того, уменьшение арендной платы возможно на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020.

цитата

Однако эта норма не регулирует, насколько можно ее снижать, от чего отталкиваться при установлении нового размера арендной платы, какими критериями руководствоваться при этом. Вопрос также вызывает формулировка «…в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти решения о введении режима…». Можно ли говорить, что под «невозможностью использования имущества» законодатель имел в виду в том числе приостановление ведение предпринимательской деятельности с помощью этого имущества (а не только полный запрет доступа арендаторам в арендуемые ими помещения)? Если да, то снижение арендной платы имеет определенные перспективы. 

При этом высказываются справедливые мнения, что п. 3 ст. 19 ФЗ нельзя трактовать расширительно, право на снижение арендной платы не может быть предоставлено абсолютно каждому арендатору по умолчанию. Этот вопрос следует рассматривать в аспекте «недостатков» имущества по п. 4 ст. 614 ГК РФ и отталкиваться от условий конкретного договора (касаемо цели использования имущества, распределения рисков и т.д.).

Еще одна позиция: положения п. 3 ст. 19 ФЗ можно также рассматривать как презумпцию существенного изменения обстоятельств в целях применения ст. 451 ГК РФ (как альтернатива п. 4 ст. 614 ГК РФ) и снижения для арендатора бремени доказывания наличия тех условий, которые установлены в этой норме. При реализации ст. 451 ГК РФ происходит справедливое перераспределение рисков и убытков между сторонами договора.

 

© ООО «Ин Комплаенс», 2020 г.

Может быть интересно:

Как всего одно слово в договоре может разорить бизнес Инна Гущина 9 Июнь 2019
Что нужно узнать о должнике перед тем, как подать на него в суд? Небольшой чек-лист Инна Гущина 10 Январь 2019
Можно ли через суд заставить контрагента предоставить счета-фактуры? Инна Гущина 28 Октябрь 2019
Когда начисление неустойки за просрочку выполнения работ неправомерно Инна Гущина 13 Октябрь 2019
Сколько потребуется времени для истребования долгов через суд? Инна Гущина 13 Январь 2019